La opinión del vecino de Harmonie Chateau
“En Córdoba vos podés construir de acuerdo a una ordenanza de hace 40 años”, empieza José Luis Acevedo, CEO de Canter, la desarrollista que “plantó” Harmonie Chateau en tierras vecinas a Love. Según Acevedo, el valor de un terreno está directamente vinculado a la capacidad constructiva permitida. Por ejemplo, en el caso de un terreno de 2.7 hectáreas con un FOT (Factor de Ocupación Total) de 2, el cual permitiría construir hasta 54 mil m2, el valor del terreno, sumado a impuestos y comisiones, alcanzaría los US$ 3.825.000 de base.
Sin embargo, Acevedo explica que en ocasiones los desarrollistas pueden solicitar a la municipalidad una ampliación de la capacidad constructiva, como lo hizo Inverco en su momento. La empresa solicitó duplicar la capacidad permitida para construir hasta 110 mil m2, bajo el compromiso de realizar obras complementarias para la ciudad, que podrían incluir mejoras de infraestructura, como rotondas o el ensanche de calles. Esta posibilidad de incrementar la densidad constructiva reduce significativamente el costo del metro cuadrado, pero se suma el valor de la obra pública (ejecutada por el privado, en este caso). En papas y manzanas, construir los 54 mil metros iniciales implicaría un valor de 72 dólares por metro, al duplicarse la capacidad, el costo por metro caería a 35.45 dólares.
No obstante, el CEO de Canter aclara que la ampliación de la capacidad no es garantía de ahorro en los costos finales. “Si ganás la subasta y podés construir los 110 mil metros cuadrados que te permitiría la ordenanza, hay que hacer obras complementarias, y en ese caso el costo del lote se duplicaría porque una obra pública sale cara”, advierte Acevedo. Además, construir un desarrollo de esta magnitud implicaría una inversión adicional estimada en unos 110 millones de dólares.
Según Acevedo, gestionar proyectos de esta escala y asumir los costos de las obras complementarias no es para todos. “Son pocos los que pueden gestionar una obra de esa magnitud”, apunta.
Acevedo opina que, si bien el precio por metro cuadrado puede parecer accesible en un primer vistazo, el verdadero desafío y costo real radican en gestionar la complejidad de un proyecto de esta magnitud. Los desarrollistas enfrentan costos extraordinarios y desafíos logísticos que suelen pasar desapercibidos para quienes no están en el rubro.
GNI, una a la que le gustan los grandes desafíos
Para el director de GNI, Roque Lenti, el terreno del proyecto de Inverco es una oportunidad atractiva, principalmente por su alta capacidad constructiva. “El precio es relativamente bajo por el hecho de que tiene una edificabilidad muy alta”, señala. Este lote, con un Factor de Ocupación de Suelo (FOT) de 2, permitiría construir más de 50.000 metros cuadrados.
Sin embargo, según Lenti la situación del convenio urbanístico asociado al lote es un aspecto clave que puede afectar su atractivo. “No sé cómo estará eso, si saldrá con el convenio urbanístico aprobado, si estará pago el convenio”, menciona. Este tipo de acuerdos, que a menudo implican compromisos de infraestructura o de servicios, podrían agregar costos adicionales al desarrollo y su resolución dependerá en gran medida de la relación con las autoridades municipales.
A pesar de estas incertidumbres, el empresario asegura que ve el terreno como una “linda oportunidad” y confía en que atraerá interesados, especialmente por su ubicación y potencial. “No me parece para nada caro, lo que no creo que haya mucha gente, a lo mejor, que quiera comprar en este momento, pero seguramente que sí va a haber gente”, expresa. “Yo si pudiera, compraría”, concluye.
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