Vayamos del dato al relato.
El último relevamiento que la plataforma de clasificados desarrolló en Córdoba arroja los siguientes resultados:
- El precio medio del m2 de los departamentos en pozo es de US$ 1.372. El valor registra una caída del 14,6% en el último trimestre y del 12,4% en los últimos doce meses.
- El precio medio del m2 de los inmuebles terminados (usados o a estrenar) es de US$ 1.364. Este muestra una retracción del 1,6% en el último trimestre y acumula una baja de 6,8% en los últimos doce meses.
- Actualmente, de las 9.000 unidades que hoy están esperando un audaz comprador, el 40% son departamentos usados, el 33% a estrenar y el resto está en construcción.
- En enero de 2017 el 72% de los inmuebles en venta se ofrecían en pesos. En enero de este año, ese porcentaje cayó a un 5%, y en marzo volvió a bajar un punto porcentual, por lo que ahora solo el 4% de los inmuebles se ofrece en pesos, y el resto de los avisos de venta son nominados en dólares.
-¿Estiman que los precios de los inmuebles tanto en pozo como usados sigan cayendo? -preguntamos.
-Tanto en Córdoba como en el resto de las ciudades argentinas que analizamos (Rosario, Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires) registramos una tendencia de baja de precio de venta de los departamentos, tendencia que se mantiene hasta el presente. No vemos elementos para pensar que esto puede cambiar en el corto plazo. Las unidades de pozo son las que registran mayor descenso: los desarrolladores tienen mayor flexibilidad a la baja a partir de la baja significativa en el costo de construcción medido en dólares.
La revaloración del inmueble (y su comercialización a un mayor precio) es una de las fuentes del retorno de la inversión, cosa que no estaría sucediendo. Si a eso le sumamos que la renta, otra de las fuentes, está en sus mínimos históricos, la pregunta es ¿por qué invertir en inmuebles?
“Se trata de uno de los aspiracionales más difundidos: “la casa propia”. No voy a ahondar en el valor emocional y cuestiones psicológicas respecto al valor de ser propietario. Eso es algo subjetivo y que debe realizar cada persona de manera individual o con los miembros de su hogar.
Desde el punto de vista financiero (mi especialidad), los inmuebles se encuentran apenas por debajo de su precio mayor histórico (con tendencia a la baja) y con los alquileres a los niveles más bajos de la historia (en relación con el precio de la propiedad, no con los sueldos). Resultaría ilógico desde el punto de vista meramente financiero que pague un precio de locos que está próximo a caer para dejar de pagar el alquiler más bajo de la historia.
El único vestigio de luz al final del túnel, y siempre hablando de propietarios y no de inversores, podríamos encontrarlo en aquellos que ya tengan un terreno (para no pagar una locura por él) y busquen empezar a construir. Dada la seguidilla de devaluaciones que venimos experimentando en los últimos años, el costo de construcción se encuentra muy por debajo de sus valores históricos (otro factor que contribuirá a la caída de precio de los inmuebles cuando unidades que costaron menos en ser construidas lleguen al mercado para su venta), por lo que se trataría de una decisión inteligente. Siempre hablando de construir y NO de comprar en pozo”, explica Matías Daghero, asesor financiero.
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