Es verdad: los inmobiliarios no son responsables de que el mercado de bienes raíces se mueva y piense casi exclusivamente en dólares. Pero tampoco son ajenos a este proceso y hoy están pagando las consecuencias de no haber sabido "pesificar" su negocio.
Al mismo cliente que hace un año lo convencieron de que era un buen momento para comprar un inmueble a US$ 90.000, porque "en Argentina los ladrillos son el único resguardo de valor", hoy le tienen que explicar que no vale eso. Y que -si de verdad necesita la plata- va a tener que aceptar US$ 50.000.
"Sí, los alquileres no están rindiendo mucho más del 5 o 6% anual en dólares -explicaban en 2019 ante la duda de los compradores-; pero tené en cuenta que la propiedad se revaloriza y vos ganás por los dos lados".
Esa premisa que tantas veces fue verdadera (no siempre, claro), hoy es particularmente falsa y ruinosa. Haber comprado un inmueble en los últimos años no solo fue un mal negocio como locatario, sino también como inversionista del capital. Habiéndose quedado en dólares, una persona hoy podría comprar muchos más metros.
Con el sector prácticamente sin operaciones de compra-venta por este desencuentro de precios y los alquileres congelados (o al 50% de su valor, en locales comerciales), el CPI reunió virtualmente a 9 referentes que dejaron algunos párrafos -aquí sintetizados- sobre el momento del sector.
Sergio Bellomo: especialista en alquiler y venta de locales comerciales y galpones, admite que en "abril y mayo los locatarios pagaron en torno a un 50% del valor del contrato y hay hasta grandes firmas que no pueden pagar y dejan el local". Hoy por la venta de un local que vale US$ 50.000 "te ofrecen US$ 25.000 sin ponerse colorados", grafica.
"Los que compran acciones están preparados para una fuerte caída de precios, pero nuestros clientes no y hoy el péndulo está claramente del lado del locatario y los compradores".
Marcelo Merguerian: "Tiene que haber un reacomodamiento (a la baja) en los precios tanto de alquileres como en venta de inmuebles. El ladrillo siempre es algo seguro y se recupera -analiza-; esto no va a durar eternamente".
Coincide en que los alquileres comerciales se están pactando en el 50% de su valor por estos meses y que "si no prima el sentido común entre las partes (locador y locatario), los contratos no se van a poder continuar".
Donato Latella Frías: "En EE.UU. se dice que las tres claves de real estate son location, location y location; yo diría que acá los tres problemas de nuestro mercado son: 1) está dolarizado, 2) está dolarizado y 3) está dolarizado".
"No están bajando los precios porque -en pesos- los inmuebles valen más, pero es verdad que el valor real de un inmueble hoy es la mitad de lo que valía en marzo en dólares. Yo creo que si seguimos con precios en dólares vamos a seguir sin vender nada".
Y resume: "Si nos manejáramos con los precios en pesos hoy habría más oportunidades y no existiría esta crisis. Estamos todos locos tasando en dólares y pensando en dólares todo el tiempo".
Juan Carlos López: "En nuestro sector ya nos habíamos comido el murciélago en 2018", dice en relación a que la crisis es anterior a la pandemia -presumiblemente- desatada por una sopa de murciélago en China.
En su mirada, "no podemos cambiar el mercado dolarizado; hoy el mercado está en off y para ponerlo en on vamos a tener que trabajar en muchas variables, pero quizás la más importante es la confianza. Hay que explicarles (a nuestros clientes) que los departamentos que el año pasado valían un determinado valor, hoy valen mucho menos en dólares".
Joaquín Malbrán: En línea con muchos de los panelistas reunidos por el CPI, estima que la cartera de alquileres de viviendas se cobró al 90% desde la pandemia y que los comerciales se rebajaron al 50%. "Trabajamos en sincerar los valores", resume como clave.
Sebastián Metayer: "Muchos clientes compraron un inmueble como resguardo de valor dolarizado y hoy hay que hacerles entender que su valor -en dólares- está por debajo. Es complicado. Una referencia es mirar el valor de reposición: si una unidad nueva vale tanto de construir hoy, ahí tenemos una referencia del nuevo precio".
Miguel Mariel: "Un error es que -al pensar en dólares- muchos clientes creen que tienen US$ 100.000 y no un depto de dos ambientes. El dólar está carísimo y el valor de la construcción pasó de US$ 900 a menos de US$ 600 el m2 en algunos casos".
Tomás Juárez Beltrán: "No hay que pensar que estamos cazando en el zoológico y que -siempre- el cliente va a terminar invirtiendo en inmuebles en Córdoba o Argentina. Los clientes ya están comprando inmuebles en otros países y tenemos que trabajar mucho en reconstruir los atributos de un inmueble como resguardo de valor en el mediano plazo".
Sergio Villella: "Es indudable que estamos frente a una fuerte baja de precios en dólares, pero también frente a una oportunidad: hay buenos precios para comprar y esta ventana -estimo- va a estar abierta por los próximos 6 meses. De cara a los propietarios hay que plantearles la realidad de los nuevos valores".
Al cierre del encuentro que coordinó Gustavo Mallea, la presidente del CPI, Virginia Manzotti, instó a la unidad de todos los profesionales del sector para trabajar en conjunto y alertó sobre otro desafío: la nueva ley de alquileres que trata el Senado y que podría complicar aún más un mercado donde los inquilinos sienten que pagan mucho y los propietarios saben que ganan poco o nada.
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DOS inmobiliarias zona norte como ejemplo: no tienen la autorización del propietario para la operación que dicen querer realizar, cuando se cumplen los requisitos, salen nuevos para ganar tiempo y pedir las autorizaciones por escrito, hay que pagarles el 6% del valor de la propiedad o 5% del valor del contrato, hay que correirles los contratos, para qué? Qué aportan a la ecuación?
Ya pasó en EEUU en la crisis del 30 . También lo pasó en España y era obvio que iba a pasar acá . Los precios están súper inflados . Hasta inflación en dólares tenían los inmuebles . Esta burbuja tenía que explotar . Quién en su sano juicio compra un departamento a 100 mil dólares para alquilar en 15 mil pesos . Te conviene comprar un piso en Barcelona . Con los autos va a pasar lo mismo . En algún momento ésto también explota<br />
Dentro de la equacion COMPRADOR/ VENDEDOR sobra un componente......Los INTERMEDIARIOS.....Porque resignar parte del valor de la propiedad en un intermediario si el trato puede ser P2P .Quieren convencer a todo el mundo de que las cosas cambiaron y es cierto lo que no cambiara nunca es la PLATA QUE SE LLEVAN ELLOS DE COMISION........no resignan UN DOLAR.