Vamos a los datos. De qué hablamos cuando hablamos del predio del Orfeo:
PARCELA 05-02-022-001
- Superficie de suelo: 24.260 m2
- Según Ordenanza 8.256 es Zona F3
Rendimiento:
- Capacidad constructiva 24.260 m2 (FOT 1)
- Cantidad de unidades funcionales: 135 unidades + 25% con acceso a red de cloacas / Total (potencial): 169 unidades
En números de almaceneros y con la tierra amortizada (es de Dinosaurio), construir un m2 en dólares hoy puede rondar los US$ 500 y -en esa zona y según el proyecto- se puede vender a US$ 1.000.
¿Multiplicamos?
25.000 m2 (sin negociar más metros)
x US$ 500 (de rentabilidad bruta por m2)
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US$ 12.500.000 de ganancia en 5 a 7 años
Hoy, el Orfeo es un “clavo” para Bugliotti que pierde plata mes a mes. Pero -además- seguirá siendo un negocio paupérrimo, aún cuando pase la pandemia.
“Ponete lo más optimista que puedas -nos explican desde el showbiz-: imaginá 50 aperturas en 2021 y otras 70 en 2022. Multiplicá los asientos por la rentabilidad potencial, sin contar que hay shows donde te podés clavar… los números no cierran por ningún lado. Fue lindo mientras duró, pero Córdoba -como parte de la Argentina- no se puede dar el lujo de tener un domo como el Orfeo. Esa es la realidad”.
¿Rompé Pepe?
Pero esperá: antes de ver llegar las cuadrillas de demolición (ya hay cotizaciones al respecto, por cierto), Martín Llaryora movió sus piezas.
“Si el Tati le cantó `jaque´ con el pedido de demolición, Martín -que no es pavo- le hizo un enroque largo y puso a resguardo el rey”, explican en metáfora ajedrecística la movida de la Municipalidad para pasar la pelota al Concejo Deliberante, que el viernes recibirá un pedido de ordenanza para crear una comisión ad hoc que estudie el tema.
Así las cosas, Llaryora no va a firmar la demolición ni mucho menos la expropiación, que podría ser otra de las salidas del meollo. Serán los 32 concejales de la ciudad los que se sentarán a hablar largo y tendido con Tati y otros actores para ver qué resuelven. Mientras tanto el tiempo seguirá corriendo, en este caso, en contra de Bugliotti. “En cualquier negociación, siempre tenés que tener claro a favor de quién juega el tiempo”, explican desde el equipo del intendente.
Los más belicosos, incluso, sacan viejas facturas: Bugliotti tuvo importantes exenciones que le dimos todos los cordobeses en impuestos -dicen-; le hicimos dos rotondas, una avenida y mucho más porque iba a hacer un superdomo. No es tan fácil que ahora diga “me retiro del juego”, abundan.
¿Cuánto vale esto?
Hablemos de guita, entonces. ¿Cuánto vale el Orfeo? La valoración fiscal, con todo lo plantado y clavado, ronda los US$ 5 millones. Si se expropiara, se debería pagar esa cifra y no otra, aunque el tema sería judicializable como pasó con el Palacio Ferreyra.
¿Cuánto quiere Tati? US$ 25 millones, soplan desde su entorno donde pesa cada vez más Javier “El Negro” Guevara, parte de la tropa “Sí Tatista” que acompaña a Bugliotti en sus aciertos y en sus caprichos.
Qué quiso hacer Bugliotti con el pedido de demolición es algo que no se termina de entender -en buena medida- porque el mismo Tati no habla.
“Es muy extraño el hecho de haber solicitado de manera anticipada la demolición, sin haber conseguido aún la autorización (ya sea con o sin excepciones) para un nuevo emprendimiento -nos explican conocedores de la burocracia municipal-. Un desarrollista gestiona en el municipio -en primer lugar- la autorización y luego solicita la demolición, mientras prepara el legajo y tramita el permiso de edificación. No tiene ningún sentido demoler previo a conseguir una autorización, que siempre es incierta hasta que se obtiene”.
Aunque la cosa pueda ir por un par de años más sin resolución, al final del camino todo indica que Dinosaurio debería poder hacer uso de su propiedad privada y nadie podría privarlo de un negocio razonable.
“Claro, ahora todos quieren que no se demuela porque es muy fácil hacer caridad con el dinero ajeno -justifican otros colegas desarrollistas-; los cordobeses pondrían el grito en el cielo si la Ciudad paga la expropiación y pondrían también el grito en el cielo si se demuele… no es fácil el tema”.