Planificación de herencias: cómo podés dejarle la casa a tus hijos sin que haya lío entre hermanos

Solange Esseiva, titular de H-54, cuenta que con la modificación de tres artículos del Código Civil y Comercial, las donaciones de bienes inmuebles ya no son jurídicamente observables, por lo que no tienen complicaciones para venderse o para usarse como garantías bancarias, y afirma: “Este cambio no solo trajo alivio al momento de planificar las herencias sino que generó un impacto positivo en el mercado inmobiliario, con más propiedades disponibles para la venta”.

Esseiva menciona que antes de la entrada en vigencia de la nueva norma, la cual fue publicada en el Boletín Oficial en diciembre de 2020, los títulos quedaban observables por 10 años desde la donación o 5 años desde la muerte de la persona donante, lo que repercutía en que nadie quisiera comprarlos, frenando así las operaciones.

Beneficios de planificar las herencias

Planificar una herencia tiene algunos beneficios, entre ellos que la donación en vida resulta menos costosa y también más rápida de ejecutar que las sucesiones, donde se protege el patrimonio ante la pérdida del valor comercial y que se deja de lado el temor de que se vea afectada la seguridad jurídica.  

Quiénes pueden ser los beneficiarios 

Solange expresa que a la hora de considerar la posibilidad de hacer adelantos de la herencia, se debe tener en cuenta que se puede donar a los hijos por partes iguales en condominio, donar un inmueble a cada uno de ellos en distintos momentos o donar solo la “propiedad nuda” (vacía de contenido), reservándose así el derecho real de usufructo vitalicio.

“Normalmente el donante se reserva el derecho de usufructo del bien donado, de manera que puede continuar usando o alquilando el inmueble en provecho propio. El usufructo puede ser vitalicio (durar toda la vida del donante, quien puede renunciar cuando quiera) y esto no impide que el donatario pueda vender. Pero quien compre tendrá que respetar el usufructo que se reservó el donante”, precisa la titular de inmobiliaria H-54, quien brinda asesoramiento de este tipo a sus clientes.

Por lo general las donaciones se hacen a favor de los hijos, que son herederos forzosos, y no se pueden hacer donaciones al esposo/a, excepto que hayan optado por el régimen de separación de bienes y no el de comunidad, indica Solange, agregando que también pueden hacerse donaciones a quienes no sean herederos forzosos, pero en este caso debe velarse por que la donación no perjudique los derechos de estos últimos, o pueden hacerse a entidades benéficas.

Esseiva enfatiza: “El donante que tiene herederos forzosos (descendientes, ascendientes o cónyuge) tiene que respetar lo que la ley llama ‘porción legítima’, que es una parte del patrimonio que la ley reserva para aquellos (es de 2/3 para los descendientes). Sin embargo, los cálculos definitivos para saber si se lesiona o no la porción legítima se hacen una vez fallecido el donante”.

Cómo concretar la donación

Para hacerlo, el dueño del inmueble deberá presentar el título de propiedad y acreditar estar al día con el pago del Impuesto Inmobiliario correspondiente a cada provincia. “Es importante saber que si el inmueble está afectado al Régimen de Protección de la Vivienda (antes llamado Bien de Familia) no es preciso desafectarlo si el donante se reserva el usufructo de lo donado”, agrega Esseiva. El usufructo puede establecerse también a favor del cónyuge del donante, para dejarlo cubierto si este falleciera primero, indica Solange.

Cuál es el costo de realizar una donación

De acuerdo a la provincia donde se encuentre ubicado el inmueble, se deberá abonar o no el impuesto a la transmisión gratuita de bienes (ITGB), cuyo importe es variable en función de la valuación fiscal del inmueble y el vínculo de parentesco entre donante y donatario.

Además se deberá abonar, en el ámbito de la AFIP, el Impuesto a las Ganancias cedular, que es del 15%, se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice legal, y se abona en la Declaración Jurada Anual.

La escribanía fija por su parte un porcentaje de acuerdo al valor de la propiedad -y de acuerdo también a la complejidad del trabajo-. “Se trata de un acto que al no tener carga tributaria, no resulta oneroso. Si bien el arancel notarial que dicta el Colegio de Escribanos prevé que puede cobrarse proporcionalmente al valor de la propiedad, en general es un tema que se negocia antes con el escribano y el honorario no suele ser alto”, indica Esseiva.

"Actualmente no hay trabas para vender la propiedad donada, a excepción de que haya un usufructo vigente", finaliza Solange.