¿Estás pensando en comprar un depto en Miami? Esta es la “letra chica” que tenés que conocer (para evitar dolores de cabeza)

El clima cálido, los bajos impuestos y la alta calidad de vida, combinados con la posibilidad para muchos de trabajar de manera remota durante la pandemia, hicieron que las propiedades en el sur de la Florida se volvieran más requeridas que nunca en el último año. De hecho, datos oficiales de Miami-Dade indican que la venta de departamentos en condominios aumentó un 43% y marcó un récord histórico.

Con tickets que parten de los US$ 200.000 para un monoambiente y que pueden llegar hasta los US$ 600.000, los nuevos proyectos exhibieron los carteles de “sold out” a los 90 días de su lanzamiento.
 

“La letra chica del contrato les trajo muchos dolores de cabeza a aquellos inexpertos que no pensaron en los gastos en dólares que les generaría tener un inmueble en esa ciudad y hoy se replantean la inversión realizada”, explica el comunicado de la empresa.
“Si bien las expensas ordinarias tienen un costo razonable, siempre y cuando se trate de un edificio medianamente nuevo, de menos de 10 años; a medida que envejece, debido a las regulaciones estatales, “es necesario pagar expensas extraordinarias que en muchos casos son muy significativas y se quedan con las ganancias obtenidas por la renta de un año”, detalló Solange Esseiva, directora de H Real Estate & Advisory.

Por el contrario, si se trata de un emprendimiento relativamente nuevo, “el dinero obtenido por el alquiler alcanza para mantener los costos del departamento todo el año, siempre y cuando no se tenga un crédito por más del 30% de su valor”. 

Las condiciones para los contratos de alquileres en Miami dependen de cada edificio y son por un año. “Esto hace que si el inquilino no renueva, es factible que tengamos por lo menos un mes desocupado el departamento y según el estado que lo hayan dejado es posible que haya que pintar el mismo, generando ese solo hecho la pérdida del 10% al 12% de la ganancia bruta anual”, especificó Esseiva.

Además, la mayoría de los edificios en Miami no permiten el alquiler temporario por disposición de la asociación del condominio, poniendo como límites máximos 2 o 3 alquileres al año. “Así, le impiden al propietario aprovechar una alternativa de renta que le daría la posibilidad de maximizar el alquiler bruto o sobrellevar mejor los momentos adversos del mercado”, indicó.
 

Por eso, antes de comprar hay que consultar si en el condominio están o no prohibidas las rentas y si hay alguna cláusula que permite alquilarlo una vez pasado el año de la posesión. “Siempre hay que buscar aquellos que tengan reglas menos rígidas aunque son muy pocos los que permiten alquilarlos de forma temporaria todo el año”, aclaró Esseiva.

En tanto, si la persona que compra un departamento es extranjera necesita contar con alguien que atienda al inquilino y se ocupe de llevar a cabo las reparaciones necesarias. “Para esto hay que contratar a un Property Management, cuyo costo va de los US$ 50 a US$ 100 mensuales, por departamento”, señaló la dueña de H54.

Además, para proteger la inversión es indispensable contratar un seguro anual de incendio y responsabilidad civil, “otro de los costos que en principio nadie dice nada”, advirtió.

Por último, a los efectos de no abonar el derecho hereditario se aconseja estructurar la compra a través de una corporación de la Florida (no a nombre personal), la cual tiene un costo anual importante sobre la renta. 
 

Ganancia anual bruta Vs. ganancia neta
Actualmente, un departamento de 60 m2 en la zona de Brickell Ave y el Downtown de Miami se alquila por US$ 2.500 mensuales, lo que otorga una ganancia anual bruta de US$ 30.000 (7,5% del valor de la propiedad) pero una ganancia neta de US$ 9.165 (2,29%). “A este número llegamos si descontamos el costo anual de la asociación del edificio (US$ 5.335), el impuesto inmobiliario (US$ 8.000), el seguro por incendio y responsabilidad civil (US$ 1.000), la estructura societaria (US$ 1.000), la comisión inmobiliaria del alquiler (US$ 3.000) y el Property Management (US$ 600)”, especificó Esseiva, quien alertó a tener en cuenta todos estos ítems antes de cerrar una operación inmobiliaria.