"Cuando hay movimientos bruscos con el dolar, las operaciones inmobiliarias caen, pero si logramos que las tasaciones se hagan en UVA, que sigue a la inflacion, te evitás el riesgo de la volatilidad cambiaria", advierte Alejandro Sparacino, Director Nacional de Acceso al Financiamiento para la Vivienda y Coordinador Operativo de Procrear.
En una mesa sectorial donde participan el Banco Central, la Secretaría de Finanzas, la Cámara Inmobiliaria Argentina, la Superintendencia de Seguros de la Nación y la Secretaría de Vivienda que lidera Iván Kerr, se les pidió a los desarrolladores que pongan las tasaciones en UVA en lugar de en dólares para los nuevos emprendimientos. "Se está trabajando en diferentes herramientas y fuentes alternativas de financiamiento para reactivar el mercado inmobiliario", confirma Sparacino.
Incluso, se les pidió a los bancos que adaptaran sus sistemas para que las operaciones inmobiliarias puedan hacerse en UVA.
De hecho, para Procrear Ahorro Joven, tanto las tasaciones como el subsidio ya son en UVA. Pero es difícil que el usado empiece a cotizar en UVA cuando aún no hay oferta nueva bajo esa modalidad. De todos modos, la idea es que estos créditos puedan ser securitizados y que hasta haya seguros hipotecarios, de forma que los bancos privados que hoy dan hasta 70% del valor de un inmueble puedan aumentar el porcentaje hasta el 90%.
Según el Reporte de Expectativas del Mercado que elabora el BCRA en base a opiniones de analistas y entidades financieras, también se prevé una caída de 0,3% del PBI
El seguro hipotecario sirve para aumentar la relación entre el crédito y el valor de la propiedad, más conocido en inglés como "loan to value", ya que con un seguro adicional se puede extender el plazo y, por ende, hay mayor financiamiento para la vivienda. Si bien el seguro podría llegar a encarecer la cuota, le da una mayor garantía a los créditos, por eso el banco puede financiar hasta el 90% en lugar del 70%. Por ejemplo, 3% era el seguro por el descalce UVA con coeficiente de variación salarial si supera el 10%.
Una de las premisas que persiguen en el Gobierno es sacarle la incertidumbre a la duración del crédito: antes si la variación UVA superaba 10% al coeficiente de variación salarial se podía extender el plazo del crédito. Pero si se extiende es difícil securtitizar una hipoteca que no tiene cierto plazo determinado.
"Se evalúa para el aumento de la cuota que se tome UVA o el coeficiente de variación salarial, lo que aumente menos. Hasta 10% de diferencia lo cubre la gente, pero poner un seguro que cubra si hay mayor diferencia. Incluso, la Superintendencia de Seguros estudia un seguro de caución para que los desarrolladores puedan tomar un crédito intermedio (es el financiamiento que necesita el privado para construir) y protegerse de la variación que puedan tener tanto la UVA como el coeficiente de variación salarial", comenta en off de record uno de los participantes de la mesa sectorial.
Si las propiedades hubieran cotizado en UVA en lugar de en dólares, no se hubiera producido la caída que se produjo en el mercado inmobiliario por la suba que tuvo el dólar. En el corto plazo es difícil el ajuste de la propiedad en UVA, porque quien la compró está pensando en dólares, pero para las nuevas viviendas y los proyectos en desarrollo, desde el Ejecutivo impulsan a pensar en UVA. Por eso, sumarán a los escribanos a esta mesa sectorial.
Hoy, la UVA cotiza a $ 25, por debajo del dólar, pero en enero el precio era mayor. Cuando empezó la unidad de valor adquisitivo, en marzo de 2016, estaba en $ 14 y el dolar igual, era 1 a 1 la relación entre UVA y dolar.
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